Umowa kupna sprzedaży nieruchomości. Jak powinna wyglądać i co zawierać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości to transakcja bardzo istotna, zwykle o dużej wartości. Niezależnie od tego, czy jesteś sprzedającym, czy kupującym, odpowiednio sporządzona umowa kupna sprzedaży jest kluczowa dla bezpieczeństwa całego procesu. W tym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest umowa kupna i sprzedaży nieruchomości, jakie elementy powinna zawierać, w jakiej formie musi być zawarta i na co szczególnie uważać przed jej podpisaniem.

Czym jest umowa kupna sprzedaży nieruchomości?

Umowa kupna sprzedaży nieruchomości to prawnie wiążący dokument zawierany pomiędzy sprzedającym a kupującym, którego przedmiotem jest przeniesienie prawa własności do określonej nieruchomości w zamian za ustaloną cenę. Może dotyczyć mieszkania, domu, działki budowlanej, lokalu użytkowego, nieruchomości rolnej czy komercyjnej.

Transakcja staje się skuteczna dopiero po zawarciu umowy w odpowiedniej formie – jest tu wymagany akt notarialny pod rygorem nieważności. Oznacza to, że żadna umowa cywilna czy ustna o sprzedaży nieruchomości nie będzie miała mocy prawnej, jeśli nie została potwierdzona przez notariusza.

Rodzaje umów dotyczących sprzedaży nieruchomości

W praktyce możemy spotkać się z kilkoma formami umów związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości. Są to:

• umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości (może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub jako akt notarialny),
• umowa rezerwacyjna – często stosowana na rynku pierwotnym, zabezpiecza kupującego na czas uzyskania finansowania lub decyzji,
• umowa przyrzeczona, nazywana też umową kupna sprzedaży nieruchomości – ostateczna umowa przenosząca własność, zawierana w formie aktu notarialnego.

Co powinna zawierać umowa kupna i sprzedaży nieruchomości?

Aby umowa sprzedaży nieruchomości była kompletna i ważna, powinna zawierać szereg szczegółowych zapisów:

• dane stron umowy - imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL lub KRS (w przypadku firm), a także informacje o stanie cywilnym (w przypadku osób fizycznych); ważne jest również potwierdzenie tożsamości stron przez notariusza,
• dokładny opis nieruchomości - szczegółowo określony przedmiot sprzedaży: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, rodzaj nieruchomości (lokal, dom, działka), udział w gruncie i częściach wspólnych (np. w przypadku mieszkań),
• cena i warunki zapłaty - cena sprzedaży brutto oraz sposób i terminy jej zapłaty, np. przelew jednorazowy, zadatek, raty, kredyt hipoteczny; jeśli cena jest rozłożona na raty lub uzależniona od określonych warunków, trzeba to jasno zaznaczyć,
• termin wydania nieruchomości - to kluczowy zapis, ponieważ określa, kiedy kupujący obejmie nieruchomość w posiadanie; może to nastąpić w dniu podpisania umowy lub na przykład po spłacie ostatniej raty,
• oświadczenia stron - sprzedający oświadcza najczęściej, że jest właścicielem nieruchomości, nieruchomość nie jest obciążona hipoteką (lub określa jej stan), nie toczą się przeciwko niemu postępowania, które mogłyby mieć wpływ na transakcję, a kupujący potwierdza, że zna stan techniczny i prawny nieruchomości,
• ewentualne zabezpieczenia i klauzule dodatkowe - mogą one dotyczyć warunków odstąpienia od umowy, kar umownych za niewywiązanie się z ustaleń, uzależnienia transakcji od uzyskania kredytu, warunków dotyczących napraw czy przekazania dokumentacji technicznej.

Finalna umowa kupna sprzedaży nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Dokument przygotowuje notariusz na podstawie przekazanych mu danych i dokumentów, podczas podpisania umowy obie strony muszą być obecne osobiście (lub działać przez pełnomocnika z odpowiednim upoważnieniem notarialnym), a następnie notariusz zgłasza transakcję do sądu wieczystoksięgowego.

Dlaczego zawsze należy dokładnie przejrzeć umowę kupna nieruchomości?

Zawierając umowę kupna nieruchomości, często koncentrujemy się na cenie i terminie wydania. Tymczasem diabeł tkwi w szczegółach, a niedopatrzenia mogą mieć poważne konsekwencje prawne i finansowe. Dlatego jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, warto przed podpisaniem umowy skonsultować się z doświadczonym prawnikiem ds. nieruchomości. Specjalista pomoże zrozumieć znaczenie poszczególnych klauzul, zwróci uwagę na ryzyka i zadba o to, aby twoje prawa były właściwie zabezpieczone.

Umowa sprzedaży kupna nieruchomości może zawierać zapisy dotyczące daty wydania nieruchomości, terminów zapłaty, daty przekazania kluczy czy uzyskania kredytu hipotecznego. Upewnij się, że wszystkie te punkty są dla ciebie zrozumiałe i realistyczne. Dokładnie sprawdź też cenę nieruchomości oraz formę płatności - czy przewiduje ona zadatek, zaliczkę, płatność w transzach? Kto pokrywa koszty notarialne, opłaty sądowe? Jasność w tej kwestii chroni przed sporami.

Często umowa zawiera warunki dodatkowe, takie jak możliwość odstąpienia od transakcji w przypadku nieuzyskania kredytu, konieczność wykonania przeglądu technicznego, dostarczenia zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Nie pomijaj tych zapisów - mogą one działać na twoją korzyść, jak i na niekorzyść.

Koniecznie zweryfikuj też zgodność danych zawartych w umowie z księgą wieczystą i stanem faktycznym. Zadbaj, by opis nieruchomości odpowiadał temu, co widzisz i kupujesz. Powierzchnia, numer działki, media, stan lokalu czy budynku - wszystko musi się zgadzać.

Umowa kupna sprzedaży nieruchomości jest niezwykle istotna, bowiem jej treść decyduje nie tylko o samej transakcji, ale też o twoim bezpieczeństwie prawnym na przyszłość. Dlatego każda ze stron powinna podejść do niej z należytą uwagą, zadbać o rzetelność zapisów, skonsultować się z notariuszem i, w razie wątpliwości, z prawnikiem.

Rozważasz kupno lub sprzedaż nieruchomości? Zapraszamy do skorzystania z usług naszego biura nieruchomości w Kazimierzy Wielkiej - oferujemy nie tylko pośrednictwo w kupnie / sprzedaży nieruchomości, ale też pomoc w załatwianiu spraw urzędowych.